양도세 중과 석 달 앞…"매도냐, 증여냐" 갈길 바쁜 다주택자들

서울 아파트 매물 열흘 새 7% 증가…급매 증가로 자녀 저가 양도 늘 듯

[사회부=정화순 기자] 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 석 달 앞으로 다가오면서 다주택자들이 발등에 불이 떨어졌다.

중개업소에는 다주택자들이 팔려고 내놓은 매물이 늘고 있고, 세무사 사무실에는 앞으로의 세금 변화와 매도 또는 증여 등 최선의 방법을 찾으려는 집주인들의 상담 요청이 쇄도하고 있다.

전문가들은 "문재인 정부 이후 주춤했던 다주택자의 주택 처분이 다시 본격화되는 분위기"라며 "집주인이 처한 상황에 따라 반드시 매도가 유리하다고는 볼 수 없기 때문에 매도와 증여 등 여러 방법이 동원될 것"이라고 말했다.

◇ 5월 9일 전 증여보다 양도가 유리…자산 많으면 증여 선택

9일 부동산 업계에 따르면 지난달 말부터 세무사 사무소나 은행 VIP 고객 상담 부서 등에서는 다주택자들의 방문 상담이 줄을 잇고 있다.

이재명 대통령을 비롯해 정부에서도 연일 다주택자 압박에 나서면서 매도 또는 증여했을 때 세금 차이 등을 따져보고 주택 수 줄이기에 나선 것이다.

전문가들은 일단 당장의 세금만 따지면 증여보다는 양도가 유리하다고 본다.

기본적으로 증여로 인한 증여세와 증여 취득세가 높은 데다 5월 9일까지는 다주택자의 양도소득세가 유예돼 있어서다.

연합뉴스가 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에게 의뢰해 분석한 결과 조정대상지역내 2주택을 갖고 있는 A씨가 10년 전 10억원에 매입한 주택을 20억원에 매각한다고 가정할 경우, 5월 9일 이전에는 양도세가 3억2천891만원이 부과된다.

유예 기간 내에서는 기본세율(6∼45%)로 과세되고, 장기보유특별공제(10년 20%)까지 적용되기 때문이다.

그러나 이 주택을 자녀에게 단순 증여한다면, 자녀가 내야 할 증여세가 6억140만원으로 중과 전 양도세의 2배 수준이다.

여기에 증여 취득세가 2억4천800만원에 달해 증여에 드는 총비용이 8억4천940만원으로 증가한다.

증여 비용이 중과 전 양도세보다 약 5억2천만원이나 높은 것이다.

그러나 이런 이유로 단순히 매도가 유리하다고 볼 수만은 없다는 게 세무 전문가들의 설명이다.

주택을 양도해서 발생한 수익을 추후 자녀에게 상속이나 증여로 넘겨줘야 하는 경우까지 고려해야 한다는 것이다.

만약 사례의 A씨가 중과 유예 기간인 5월 9일 이전에 1주택을 20억원에 매도하고 양도세(3억2천891만원) 납부 후 남은 자금(약 16억7천100만원)을 다시 자녀에게 사전 증여한다면 현금에 대한 증여세로 4억7천400만원이 부과된다.

주택 매도로 납부한 양도세와 남은 자금에 대한 증여세를 합한 금액은 총 8억300만원. 자녀에게 단순 증여를 했을 때와 비교해 절세 금액이 4천600만원으로 줄어든다.

양도세 중과가 시행된 후에는 오히려 양도보다 증여가 유리할 수도 있다.

A씨가 5월 9일 이후에 이 주택을 타인에게 매도하면 2주택자 중과로 양도세가 종전의 2배에 가까운 6억4천여만원으로 증가한다.

A씨가 이후 매도 가격 20억원에서 양도세(6억4천만원)를 납부하고 남은 차액(13억6천만원)을 다시 자녀에 증여한다면 증여세는 3억5천300만원으로, 양도세까지 합쳐 총 9억9천300만원의 비용이 든다.

단순 증여에 드는 비용(8억4천940만원)보다 오히려 높은 것이다.

A씨가 만약 3주택이라면, 3주택 중과 양도세(7억5천만원)와 증여세(3억1천만원)를 합한 금액이 10억6천만원으로 단순 증여 때보다 2억2천만원 이상 높아진다.

이 때문에 부모의 재산이 많은 경우에는 미래의 증여 또는 상속까지 고려해 여전히 매도 보다는 사전 증여를 택하는 수요도 적지 않을 것으로 세무 전문가들은 보고 있다.

현재 양도세 중과가 유예된 상태에서 증여를 선택하는 수요자의 다수는 보유 주택의 가격 상승 가능성이 크다고 보거나 팔기 아까워 자녀에게 물려주려는 목적이 크다.

우병탁 전문위원은 "집을 팔아도 어차피 양도세를 내고 남은 차익을 추후 자녀에게 증여하거나 상속해야 하는 경우가 많기 때문에 여러 측면에서 사전에 증여하는 것이 낫다고 보는 경우 증여를 선택하는 사람도 적지 않을 것"이라며 "단순 양도세와 증여세 부담 차이만으로 유불리를 따지긴 어렵고 자신이 처한 상황과 목적을 고려해야 한다"고 말했다. 기사제휴=연합뉴스

정화순 기자 gst6669@naver.com 이 기자의 다른 기사 보기